Aperçu des exigences relatives à la communication de renseignements aux investisseurs privés
Les maisons de courtage d'hypothèques doivent communiquer des renseignements aux investisseurs privés et obtenir une confirmation écrite en ce qui concerne la convenance du placement hypothécaire, les renseignements devant être fournis aux investisseurs, le renouvellement des hypothèques et le coût du crédit. Toute référence à une maison de courtage d'hypothèques s'applique automatiquement aux courtiers en hypothèques et aux associés en hypothèques employés par cette maison. « Investisseur privé » s’entend de toute personne qui investit ou propose d’investir dans une hypothèque, sauf :
a. une personne morale qui :
- détient des actifs ayant une valeur de réalisation totale, déduction faite des passifs connexes, d'au moins cinq millions de dollars,
- fournit une confirmation écrite à la maison de courtage d'hypothèques ou à l'administrateur d'hypothèques qu'elle détient des actifs au montant énoncé à l’alinéa ci-dessus.
b. tout administrateur ou fiduciaire d’un régime de pension agréé au sens du paragraphe 248(1) de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada);
c. toute maison de courtage d’hypothèques ou administrateur d’hypothèques agissant pour son propre compte;
d. la Couronne, ou un agent de la Couronne, du chef du Nouveau-Brunswick, du Canada ou de toute autre autorité législative du Canada;
e. toute personne à l’égard de laquelle tous les titulaires de droits, à l’exception des valeurs avec droit de vote que les administrateurs possèdent en vertu de la loi, sont des personnes ou des entités décrites aux alinéas a) à d).
Exigences concernant les intérêts véritables
Si une maison de courtage d'hypothèques propose un placement hypothécaire à un investisseur privé, négocie un placement hypothécaire ou prend des dispositions relativement à un placement hypothécaire par l'investisseur privé, ou donne des conseils à un investisseur privé concernant la convenance de faire un certain placement hypothécaire, la maison de courtage d'hypothèques est tenue par la loi d'agir au mieux des intérêts de l'investisseur privé et elle doit s'assurer que l'emprunteur est représenté par une autre maison de courtage d'hypothèques.
Moment de la communication
Toute communication de renseignements devant être faite à un investisseur privé doit avoir lieu le plus tôt possible et, quoi qu'il en soit, au plus tard deux jours ouvrables avant la première date des éventualités suivantes :
- la maison de courtage d’hypothèques reçoit une somme d’argent de l’investisseur privé;
- la maison de courtage d’hypothèques conclut une convention en vue de recevoir une somme d’argent de l’investisseur privé;
- l’investisseur privé conclut une convention de placement hypothécaire;
- la somme d’argent est avancée à l’emprunteur dans le cadre de l’hypothèque;
- l’opération hypothécaire est conclue.
Si l’investisseur privé consent par écrit à ce que les renseignements lui soient communiqués après la date limite prévue ci-dessus, il sera possible de lui transmettre ces renseignements au plus tard un jour ouvrable avant la première des éventualités énumérées ci-dessus.
Tenue des registres
La maison de courtage d'hypothèques doit conserver dans ses dossiers une preuve écrite que chaque investisseur privé a reçu un document d'information complet et elle doit conserver tous les livres, registres et documents concernant une transaction pendant une période d'au moins sept ans à compter de la date de cette transaction.
Présentation des renseignements
Tous les documents exigés doivent fournir des renseignements clairs et concis, dans un ordre logique et d’une façon susceptible d’attirer l'attention du lecteur.
Convenance du placement hypothécaire
La maison de courtage d'hypothèques doit prendre des mesures raisonnables pour s'assurer que tout placement hypothécaire qu'elle propose à un investisseur privé est adapté aux besoins et à la situation de ce dernier.
Communication de renseignements à l’investisseur
La maison de courtage d'hypothèques doit fournir à chaque investisseur privé un document d’information à l’intention de l’investisseur qui contient les renseignements suivants :
- une déclaration écrite indiquant les mesures adoptées par la maison de courtage d’hypothèques pour confirmer l’identité de l’emprunteur, et si elle est parvenue à obtenir cette confirmation;
- une déclaration écrite indiquant les risques matériels que comporte le placement hypothécaire qu’elle lui propose;
- une déclaration écrite précisant qu’elle-même ou toute personne liée est ou pourrait être titulaire d’un intérêt dans l’opération hypothécaire connexe et, le cas échéant, la nature de cet intérêt;
- une copie de l’évaluation du bien concerné, si l’évaluation a été faite au cours des 12 mois précédents et qu’elle est à la disposition de la maison de courtage d’hypothèques;
- une preuve documentaire de la valeur du bien concerné, à l’exclusion d’une convention d’achat-vente, si l’évaluation n’est pas disponible;
- une copie de la convention d’achat-vente du bien, si elle a été conclue au cours des 12 mois précédents et qu’elle est à la disposition de la maison de courtage d’hypothèques;
- une preuve documentaire de la capacité de l’emprunteur à effectuer les versements hypothécaires;
- une copie de la demande d’hypothèque et de tout document présenté à l’appui de celle-ci;
- une preuve documentaire de tout versement initial fait par l’emprunteur pour l’achat du bien;
- une copie de toute convention que l’investisseur privé pourrait avoir à conclure, sur demande, avec la maison de courtage d’hypothèques;
- une copie de l’acte hypothécaire, si le placement est une hypothèque existante.
- La maison de courtage d’hypothèques doit obtenir de l’investisseur privé un document attestant qu’elle lui a fourni les renseignements et documents exigés.
Communication de renseignements sur le renouvellement d’hypothèques
La maison de courtage d’hypothèques agissant au nom d’un investisseur privé en ce qui a trait au renouvellement d’un placement hypothécaire doit fournir à l’investisseur un document d’information sur le renouvellement qui contient les renseignements suivants :
- une déclaration écrite indiquant les risques matériels que comporte le placement hypothécaire qu’elle lui propose;
- le fait qu’elle-même ou toute personne liée est ou pourrait être titulaire d’un intérêt dans l’opération hypothécaire connexe et, le cas échéant, la nature de cet intérêt;
- une copie de l’évaluation du bien concerné, si elle a été faite au cours des 12 mois précédents et qu’elle est à la disposition de la maison de courtage d’hypothèques;
- une preuve documentaire de la valeur du bien concerné, à l’exclusion d’une convention d’achat-vente, si l’évaluation n’est pas disponible;
- une copie de la convention d’achat-vente du bien, si elle a été conclue au cours des 12 mois précédents et qu’elle est à la disposition de la maison de courtage d’hypothèques;
- une copie de la demande de renouvellement d’hypothèque et de tout document présenté à l’appui de celle-ci;
- une copie de toute convention que l’investisseur privé pourrait avoir à conclure, sur demande, avec la maison de courtage d’hypothèques;
- un certificat d’assurance ou toute autre preuve documentaire confirmant que le bien est assuré.
- La maison de courtage d’hypothèques doit obtenir de l’investisseur privé un document attestant qu’elle lui a fourni les renseignements et documents exigés.
Autres renseignements
Un investisseur privé doit aussi recevoir par écrit tous les autres renseignements qu’un investisseur faisant preuve d’une prudence ordinaire estimerait importants au regard de la décision de procéder au placement hypothécaire.
Communication de renseignements sur le coût du crédit
La maison de courtage d'hypothèques représentant un investisseur privé est responsable de communiquer à l'emprunteur les renseignements qui devraient habituellement être transmis par le prêteur.
Si la maison de courtage d'hypothèques accepte une demande de crédit d'un emprunteur et la renvoie au prêteur, elle doit donner à l'emprunteur un document d'information initial (voir les exigences ci-dessous). La remise d’un document d'information initial par la maison de courtage d’hypothèques n’exempte pas forcément la maison de courtage d’hypothèques qui représente l’investisseur privé de son obligation de fournir un document d’information à l’emprunteur. La maison de courtage d’hypothèques qui représente l’investisseur privé a le choix d’adopter comme document d’information le document remis à l’emprunteur ou de fournir son propre document d’information.
Au cours d'une transaction avec un investisseur privé, la maison de courtage d'hypothèques doit divulguer les frais de courtage et en tenir compte dans le calcul du taux annuel en pourcentage (TAP) lorsque les frais sont déduits du montant avancé à l'emprunteur et sont payés directement à la maison de courtage d'hypothèques de l'emprunteur.
La maison de courtage d'hypothèques tenue de fournir un document d'information sur le coût du crédit doit s'assurer que les renseignements sont fournis par écrit ou, si l'emprunteur y consent, sous une autre forme qui permet à celui-ci de conserver les renseignements pour les consulter ultérieurement.
Exigences concernant le document d'information initial
- La maison de courtage d'hypothèques doit s'assurer que le document d'information initial à l'intention de l'emprunteur concernant une hypothèque contient les renseignements suivants :
- la date de prise d'effet du document;
- le solde impayé à la date de prise d'effet, en tenant compte de tout versement effectué par l'emprunteur à cette date ou auparavant;
- la nature et le montant des avances, frais ou versements pris en compte dans le solde impayé;
- l’échéance de l’hypothèque;
- la période d'amortissement si elle dépasse l’échéance de l’hypothèque;
- la date à laquelle les intérêts commencent à s'accumuler et les détails concernant tout délai de grâce;
- le taux d'intérêt annuel et les circonstances dans lesquelles l'intérêt sera composé;
- si le taux d'intérêt annuel peut être modifié pendant la durée de l’hypothèque :
- le taux d'intérêt annuel initial et la période de capitalisation des intérêts,
- la méthode utilisée pour établir le taux d'intérêt annuel en tout temps,
- sauf si le montant des versements à date fixe est rajusté automatiquement pour tenir compte des changements du taux d'intérêt annuel, le taux d'intérêt annuel le plus bas, selon le solde impayé initial, auquel les versements ne couvriraient pas l'intérêt accumulé entre les versements;
- la nature et le montant des frais, autres que les intérêts qui devront être versés par l'emprunteur relativement à l'hypothèque;
- le montant et le moment de toute avance qui devra être faite après la date de prise d'effet;
- le montant et le moment de tout versement qui devra être fait après la date de prise d'effet;
- le total de toutes les avances qui sont faites ou qui devront être faites relativement à l'hypothèque;
- le total de tous les versements qui devront être faits relativement à l'hypothèque;
- le coût total du crédit;
- le taux annuel en pourcentage (TAP);
- la nature des frais pour défaut de paiement prévus par l'hypothèque;
- une description de l’objet de toute sûreté;
- un énoncé des conditions, le cas échéant, en vertu desquelles l'emprunteur peut faire des remboursements anticipés et les frais connexes;
- la nature, le montant et le moment des frais de tous les services optionnels achetés par l'emprunteur qui doivent être versés au prêteur ou par son intermédiaire;
- les conditions dans lesquelles l'emprunteur peut mettre fin aux services optionnels.